近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关一周期是什么意思是多少天(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(t一周期是什么意思是多少天è)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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