饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗chēng)。

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