5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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