文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(拙荆是什么意思，拙荆是什么意思bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(拙荆是什么意思，拙荆是什么意思diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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