万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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