5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.4厦门是几线城市呢0％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴厦门是几线城市呢随(suí)着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(厦门是几线城市呢lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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