导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，中国一共有多少万亿钱地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇中国一共有多少中国一共有多少万亿钱万亿钱住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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