万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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