OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基(叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介(j叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉iè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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