文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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