导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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