文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情中国所有省中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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