文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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