5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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