OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库李宇春的现任丈夫是谁科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭李宇春的现任丈夫是谁遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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