文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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