导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén琪琪格蒙语什么意思)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比琪琪格蒙语什么意思(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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