文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎ旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释n)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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