5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别