饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(y实属和属实区别在哪，实属与属实的区别òng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)实属和属实区别在哪，实属与属实的区别分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有实属和属实区别在哪，实属与属实的区别(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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