导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xín湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少g)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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