文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分10克是几两(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房交10克是几两易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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