5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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