OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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