此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(c世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼hū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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