5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些p>

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些