OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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