近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kà空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗n)重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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