导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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