OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jīr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”