“现在(zài)的房地产很难再出谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投资者(zhě)的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资(zī)本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一(yī)家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财(cái)务指标(biāo)称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助(zhù)于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来(lái)了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企(qǐ)业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还)张速度(dù)是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率要求不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司(sī)净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净(jìng)负(fù)债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公司(sī)的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本(běn)土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近(jìn)七(qī)成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只占到近六成。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发(fā)只是(shì)房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中(zhōng)游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域(yù)，我们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过(guò)去的(de)数据(jù)充分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌(pái)。第(dì)一季度报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股早已成(chéng)为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出(chū)现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的(de)两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房地产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来(lái)看(kàn)，无论是(shì)营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来(lái)越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类(lèi)标的大多(duō)在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比(bǐ)较高(gāo)的(de)，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些固定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价(jià)率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调(diào)。

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