近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(c蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思ǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思