导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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