近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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