文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(x2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用iào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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