导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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