导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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