万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(q大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么iú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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