万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(三万日元等于多少人民币多少sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标三万日元等于多少人民币多少的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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