5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排(有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看