文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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