OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资东莞属于几线城市委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面东莞属于几线城市等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)东莞属于几线城市发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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