OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、12是什么意思航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比12是什么意思(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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