导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(错一个题就往阴里装一支笔yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综错一个题就往阴里装一支笔合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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