一线(xiàn)城市，也(yě)不(bù)端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么重要？首先二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹(dàn)级”政策，其(qí)次深圳几乎是(shì)最后一(yī)个还在(zài)“认真”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价前三的(de)核心城市(shì)拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然(rán)后二手(shǒu)房回暖(nuǎn)有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价(jià)”正(zhèng)式结束(shù)。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参(cān)考(kǎo)价(jià)（指导(dǎo)价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签(qiān)备案价(jià)和评估价孰(shú)低为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进认为(wèi)，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行，但不会出(chū)台正式(shì)文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时，深(shēn)圳(zhèn)一口气公布了(le)全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多南山、福田(tián)、宝安中心(xīn)区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算(suàn)首付(fù)、发放贷款。

　　当时(shí)大家(jiā)还不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫(jiào)做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价打七折即(jí)700万，那(nà)么首付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的部(bù)分，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首付(fù)5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让(ràng)大批量(liàng)买家(jiā)，失去了购(gòu)房能(néng)力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手(shǒu)房参(cān)考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实(shí)也(yě)确实证明了，这条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房更是惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例(lì)，全(quán)国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城市(shì)房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价(jià)出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记(jì)录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指导价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂牌价低于(yú)及接近参考(kǎo)价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深(shēn)圳(zhèn)各(gè)区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历(lì)其(qí)中的(de)人，才能深(shēn)切的感(gǎn)知其威(wēi)力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆买了(le)2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例(lì)属实(shí)，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这(zhè)三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了(le)太多“心(xīn)酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话(huà)不(bù)再，房产中介的日子难过(guò)，投资(zī)客(kè)挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续(xù)续(xù)低调(diào)退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持(chí)政(zhèng)策。上海也考虑予以多(duō)孩家(jiā)庭在(zài)新(xīn)房计(jì)分制(zhì)度政(zhèng)策上的(de)支持(chí)。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个大中(zhōng)城市(shì)商(shāng)品住宅销售价格(gé)变动情况来看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二(èr)手房价格仍(réng)然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已经(jīng)同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等(děng)城(chéng)市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部(bù)门联合发文，全(quán)面推动二手房“带押(yā)过(guò)户”全(quán)国实(shí)施，这(zhè)是(shì)一条被广(guǎng)泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交易(yì)，具(jù)有(yǒu)定海神针般(bān)的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发(fā)挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字(zì)面理解(jiě)一下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就塌(tā)了(le)嘛(ma)？压舱石如(rú)果压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还有一大波正(zhèng)在路上...

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