饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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