文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程(chén夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022g)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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