近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REI牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质Ts可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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