导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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