OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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